Mennyit kell törlesztenem, ha most veszek fel lakáshitelt?
Az ingatlanárak meredek emelkedése egy éve megállt, a nettó átlagjövedelem azonban nőni tudott - ennek köszönhetően az országos átlagot tekintve kevesebb időbe telik kigazdálkodni egy lakás árát, mint 2019-ben. A hiteligénylés azonban így sem kerülhető el az esetek többségében, ami további kérdéseket vet fel a vásárlók számára: melyik lakáshitelt érdemes választani, és milyen kondíciókkal? A Bank360.hu elemzőinek segítségével vizsgáltunk meg elérhető lakáshitel-ajánlatokat.
2020.12.17
Lakáshitel felvételénél általában két körülményt érdemes alaposan megvizsgálni, melyek döntően befolyásolják, hogy mekkora hitelt kaphatunk: az egyik az ingatlan értéke, a másik pedig jövedelmi helyzetünk.
Az első szempontról elmondható, hogy a bankok az ingatlan piaci értékének legfeljebb a 80 százalékát hitelezhetik meg, konzervatívabb hitelintézeteknél pedig ez az arány akár 60 százalék is lehet.
Elemzésünk most nem is ezzel, hanem a második szemponttal foglalkozik, azaz hogy miképpen befolyásolja a jövedelmünk azt, hogy mekkora lakáshitelhez juthatunk. Bár minden banknál változó, hogy az egyes ügyfelek jövedelmük mekkora részét fordíthatják hiteltörlesztésre, a központilag meghatározott, jövedelemarányos törlesztési mutatóval kapcsolatos szabályokat minden pénzintézetnek kötelező betartania. Az intézkedés célja, hogy megóvja a hitelfelvevőket a túlzott eladósodottságtól, és ezért a felvenni kívánt hitelkonstrukció adatai, valamint a havi jövedelmünk mértéke alapján meghatározza, hogy mekkora törlesztőrészletet vállalhatunk.
Nézzük, milyen hiteleket vehetünk fel átlagbérből.
2020 első három negyedévében a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a teljes munkaidőben dolgozók kedvezmények nélküli nettó átlagkeresete 262 695 forint volt - ez az előző év azonos időszakához képest 9,8 százalékos növekedést jelent.
Aki lakáshitel felvételén gondolkodik, annak jó hír, hogy ez az összeg több banknál is elegendő a kamatkedvezmények kiaknázásához, azonban ha az országos átlag helyett a megyéket külön-külön vizsgáljuk, akkor eltérő képet kapunk. A sort a főváros vezeti 326 679 forinttal, ami jelentősen meghaladja az országos átlagot; a legkevesebb pénzből pedig Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében élnek, ott 181 049 forint a nettó átlagbér. A Bank360.hu elemzői megnézték, hogy egy átlagbért kereső igénylő számára mennyibe kerül egy 10, 20 vagy akár 30 millió forintos lakáshitel.
Mennyibe kerül egy 10, 20 és egy 30 millió forintos lakáshitel?
Az országos nettó átlagbérrel számolva kedvező lakáskölcsönök közül választhatnak az igénylők. Először tízmillió forintos hitelösszeggel és 20 éves futamidővel számoltak az elemzők, a Bank360.hu lakáshitel kalkulátorát használva. Ebben a viszonylatban akár 3,25 százalékos THM-mel igényelhet hitelt valaki lakásvásárlásra, ötéves kamatperiódussal, 56 435 forintos törlesztőrészlettel. A teljes visszafizetendő összeg 13 551 000 forint. Az ajánlatok között több is van, ahol az igénylésnél különböző jóváíró akciók is elérhetőek, ezeket a Bank360.hu kalkulátorával lehet összehasonlítani.
A kalkuláció alapján egy tízmillió forintos lakáshitel törlesztőrészletének a fizetése nem jelentene problémát az átlagbérből élőknek, azt azonban hozzá kell tenni, hogy a fenti ajánlathoz nettó 250 ezer forint jövedelmet vár a hitelt folyósító bank, és mivel ezt az értéket több megyében sem ugorja meg a nettó átlagkereset, nem mindenki fog tudni eleget tenni a feltételeknek.
Egy 20 millió forintos lakáshitelt 25 éves futamidővel és ötéves kamatperiódussal számolva akár 3,24 százalékos THM-mel is igényelhető, a havi törlesztőrészlet ebben az esetben 96 870 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 29 067 600 forint.
A magasabb törlesztőrészlet miatt érdemes a jövedelemarányos törlesztési mutatóval (JTM) is számolni. Az ötéves kamatperiódus miatt ennél az ajánlatnál a nettó jövedelem 35 százaléka fordítható törlesztésre, ami az országos nettó átlagjövedemmel számolva körülbelül 92 ezer forint. Láthatjuk, hogy ez az érték nem éri el a havi törlesztőrészlet összegét, így a sikeres hiteligényléshez valamin változtatni kell: megoldást jelenthet a futamidő kitolása, az alacsonyabb hitelösszeg igénylése vagy egy adóstárs bevonása a hitelszerződésbe.
Ennél magasabb hitelösszeg felvételére az országos átlagfizetéssel számolva valószínűleg csak adóstárssal van lehetőség. 30 millió forintos hitelösszeggel és 30 éves futamidővel számolva a THM ugyan valamivel alacsonyabb, 3,20 százalék, a havi törlesztőrészlet azonban így is 128 758 forint, a teljes visszafizetendő összeg pedig 46 449 360 forint. Ahhoz, hogy ezt a hitelajánlatot ki tudja használni az igénylő, legalább 368 ezer forint nettó jövedelmet kell igazolnia - ez adóstárs bevonásával egyszerűbben megoldható.
Mi alapján érdemes választani?
Döntés előtt több szempontot érdemes figyelembe venni. Elsőként a felvenni kívánt hitelösszeget célszerű meghatározni, azután pedig a kalkulátor segítségével kiszámolni, hogy milyen futamidő lenne optimális. A havi törlesztőrészlettel nemcsak a JTM-hez, hanem az egyéb kiadásokhoz igazodva is érdemes kalkulálni, hogy a törlesztés biztosan ne okozzon problémát. Az igénylésnél a kamatperiódusról is érdemes elgondolkodni, hiszen a piacon elérhető ajánlatok között jelentős eltérés lehet a téren. Ha például félévente változó kamatperiódust választ az igénylő, akkor félévente kell számolnia a törlesztőrészlet változásával - függően az aktuális referenciaértéktől -, ellenben egy legalább ötéves kamatperiódusú fogyasztóbarát hitelnél jóval kisebb a kamatkockázat.
